Hasznos tanácsok

Honlapunknak ezen az oldalán olyan témákban igyekszünk általános jellegű tanácsokat adni, tájékoztatást nyújtani, amelyek megítélésünk szerint közérdeklődésre tarthatnak számot. Ezek a témák vagy szélesebb kört érintenek, vagy éppen specialitásuk miatt fokozottabb körültekintést igényelnek a mindennapokban.

Honlapunknak ezen az oldalán ilyen ügyekben igyekszünk tájékoztatást adni, segítséget nyújtani.

§


§ A munka törvénykönyvének szabadságra vonatkozó rendelkezései 

§ A közhasznú szervezetekre vonatkozó legfontosabb előírások 

§ Az adásvételi szerződés megkötésének menete

 

Hogyan zajlik egy adásvételi szerződés megkötése? Mik a legfontosabb lépések a szerződés aláírásához vezető úton, illetve annak érdekében, hogy az aláírástól eljussunk az ingatlan birtokba adásáig? A felmerült kérdésekre jelen cikkben lelhetjük meg a választ.

Az ingatlan adásvételi szerződés alapján az eladó köteles az ingatlan tulajdonát a vevőre átruházni és azt a vevő birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és az ingatlant átvenni, vagyis annak birtokába lépni. Az ingatlan adásvételi szerződés csak akkor érvényes, ha azt írásba foglalják.

I.         A felek:

Az adásvételi szerződés alanyai az eladó és a vevő. Eladóként és vevőként bármely jogképes polgári jogi jogalany, tehát természetes és jogi személy egyaránt szerepelhet. Önállóan csak cselekvőképes (azaz nagykorú, cselekvőképességet érintő gondnokság alatt nem álló, ügyei vitelére önállóan képes) személy köthet szerződést. Korlátozottan cselekvőképes (azaz 14 év feletti kiskorú, vagy cselekvőképességet korlátozó gondnokság alatt álló) személy szerződéskötéséhez törvényes képviselőjének hozzájárulása kell. Cselekvőképtelen személy nevében törvényes képviselője köthet ügyletet (szerződést), mivel az ilyen személyeknek főszabályként nincs ügyletkötési képességük.  A szerződésben kötelezően fel kell tüntetni, hogy a felek cselekvőképes magyar állampolgárok, valamint azt, hogy a szerződéskötési és ingatlanszerzési képességük korlátozás alá nem esik.

Tartalmi követelmények:

Az ingatlan adásvételi szerződésnek számtalan formai és tartalmi követelménynek kell megfelelnie. A formai követelmények tekintetében a szerződésnek a következőket kell tartalmaznia:

  • a magánszemély családi és utónevét, ideértve a születési családi és utónevét, születési      helyét és idejét,
  • anyja nevét, lakcímét,
  • valamint a személyi azonosítóját, illetve adóazonosító jelét.

Az ingatlan adásvételi szerződés minden lapján szerepelnie kell a szerződő felek és az ellenjegyző ügyvéd aláírásának. A szerződésnek tartalmaznia kell az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját és az „ellenjegyzem” megjelölést. Az ügyvéd által teljesített ellenjegyzés érvényességének további feltétele a szárazbélyegző lenyomata.

A tartalmi követelmények közül fontos kiemelni, hogy a szerződésnek tartalmaznia kell továbbá az ingatlan – tulajdoni lap szerinti - pontos megjelölését, az átruházandó tulajdoni hányadot, valamint a jogváltozás jogcímét. Fontos és releváns követelmény, hogy a szerződésnek részletesen kell tartalmaznia, hogy mi a szerződés tárgya, vagyis az ingatlan pontos megjelölésének, részletes leírásának feltétlenül szerepelnie kell a szerződésben. Az ingatlan pontos megnevezése nemcsak azért fontos, mert lényeges elem, hogy a vevő mit vesz meg, hanem azért is, mert az illeték számítás szempontjából sem elhanyagolható, hogy az ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban milyen elnevezéssel  szerepel.

Hangsúlyozandó, hogy a későbbi jogi viták elkerülése érdekében, az ingatlan adásvételi szerződést megkötni, illetve aláírni csak hiteles és a szerződés megkötésének napján (az úgynevezett Takarnet szolgáltatáson keresztül) le-, illetve (a földhivatalból) kikért tulajdoni lap alapján célszerű és érdemes.

II.       Tájékoztatási kötelezettség, szavatosság:

Eladó:

A szerződő feleknek kötelességük a szerződés megkötése során együttműködni, így az eladó köteles a vevőt az ingatlannal kapcsolatos lényeges tulajdonságokról, fontos követelményekről, az ingatlanra vonatkozó jogokról és azzal kapcsolatos terhekről tájékoztatni. Köteles az eladó ezekre a körülményekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni.

E körben fontos megemlíteni, hogy az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, így a tulajdoni lapon szereplő (pl. jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom, holtig tartó haszonélvezeti jog) vagy be nem jegyzett teher (pl. közös költség-tartozás) állhat fenn. A jelzálogjog valamint az annak biztosítására kikötött elidegenítési és terhelési tilalom esetén a tulajdonjog átruházásához a jelzálog jogosult hozzájárulására van szükség, vagy, amennyiben a tartozás már kifizetésre került, úgy abban az esetben a hitelintézet törlési engedélyét kell a földhivatalba benyújtani. Az ingatlan tehermentesítése az eladó kötelessége tekintettel arra, hogy az eladó szavatossággal tartozik az ingatlan tehermentességéért

A haszonélvezettel kapcsolatosan a következőket fontos kiemelni: Amennyiben az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, általában a haszonélvező is szerződő félként szerepel, aki ellenérték fejében lemond a haszonélvezeti jogáról. A haszonélvező lemondása nem szükséges a szerződés érvényességéhez, amennyiben ez nem történik meg úgy a haszonélvező az ingatlant haláláig használhatja, annak hasznait szedheti.

Az eladó szavatossággal tartozik azért is, hogy az ingatlanon nem áll fenn harmadik személynek olyan joga (pl. elővásárlási jog, vételi jog, visszavásárlási jog, haszonélvezeti jog), amely a vevő tulajdonszerzését akadályozza vagy korlátozza. Amennyiben van elővásárlásra jogosult, az esetben az ő nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy ezen jogával nem kíván élni, be kell szerezni.

Vevő:

A  vevő köteles a szerződésszerűen felajánlott teljesítést elfogadni és a dolgot átvenni, valamint a vételárat megfizetni. A vételár megfizetése a szerződésben kikötött ellenérték megfizetését jelenti, melynek mértékét és a megfizetés módját - kivéve, ha az árat jogszabály rögzíti - a felek szabadon állapíthatják meg. Ha a felek piaci árban állapodtak meg, akkor a teljesítés helyén és idején kialakult középárat kell vételárként megfizetni.

A vevő köteles viselni a szerződés megkötésével (pl. ügyvédi költség, vagyonszerzési illeték), a dolog átvételével és az ingatlan tulajdonjogának bejegyzésével (földhivatali eljárás illetéke) kapcsolatos kiadásokat.

III.     Biztosítékok:

Fontos intézmény, illetve biztosíték a tulajdonjog fenntartása. Adásvételi szerződés esetében az eladó a tulajdonjogát a vételár teljes kiegyenlítéséig – írásban - fenntarthatja. Ezen idő alatt a vevő az ingatlant nem idegenítheti el és nem is terhelheti meg. 

A teljes vételár kifizetésével az eladó lemond a tulajdonjogáról, vagyis hozzájárul ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön és az ingatlant a vevő birtokába bocsátja. A birtokbaadás napjától szedi a vevő a dolog hasznait, viseli terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. 

A szerződő felek az adásvételi szerződésben az eladó birtokbaadásának valamint a vevő fizetési késedelmének esetére biztosítékot köthetnek ki. Ilyen biztosíték a késedelem esetére késedelmi kamat, illetve foglaló kikötése. Lehetőség van arra is, hogy ha a késedelem ideje a 30 napot meghaladja, az esetben a szerződő fél a szerződéstől elálljon, természetesen a foglaló jogkövetkezményének alkalmazása mellett. Ez azt jelenti, hogy az a fél, aki a szerződés teljesítésének meghiúsulásáért felel, az adott foglalót elveszíti (vevő), illetve a kapott foglaló kétszeres összegét köteles a másik fél részére megtéríteni (eladó).

IV.     Energetikai tanúsítvány:

Az Energetikai tanúsítvány bevezetését az energia értékének folyamatos növekedése tette szükségessé, így ennek következtében az Uniós szabályozás célul tűzte ki, hogy minden tagországban viszonylag rövid időn belül csökkenjen az épületek energiafogyasztása. Erre a célra a legjobb mérőeszköz az energiatanúsítvány, amelyet minden tagországban szigorú műszaki előírások alapján készítenek el független műszaki szakértők.

Az ingatlan-adásvételi szerződés esetében kötelező feltüntetni a szerződésekben az energiatanúsítvány azonosító kódját. Kötelező csatolni a felek nyilatkozatát arról, hogy az adásvétel során megtörtént az Energetikai tanúsítvány átadása. Az elkészült Energetikai tanúsítvány kötelező eleme a felújítási javaslat. 

A 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet értelmében az épület energetikai jellemzőit tanúsítani kell - ha nem rendelkezik hatályos energetikai tanúsítvánnyal:

  • új épület építése;
  • meglévő épület vagy önálló rendeltetési egység ellenérték fejében történő tulajdon-átruházása, vagy bérbeadása;
  • 500 m2-nél nagyobb hasznos alapterületű hatósági rendeltetésű, állami tulajdonú közhasználatú épület esetén.

Nem kell tanúsítvány a következő épületekre:

a) az 50 m2-nél kisebb hasznos alapterületű épületre;

b) az évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt épületre;

c) a legfeljebb 2 évi használatra tervezett épületre;

d) a hitéleti rendeltetésű épületre;

e) a jogszabállyal védetté nyilvánított épületre, valamint a jogszabállyal védetté nyilvánított (műemlékileg védett, helyi építészeti értékvédelemben részesült) területen lévő épületre;

f) a mezőgazdasági rendeltetésű épületre;

g) azokra az épületekre, amelyek esetében a technológiából származó belső hőnyereség a rendeltetésszerű használat időtartama alatt nagyobb, mint 20 W/m2, vagy a fűtési idényben több mint hússzoros légcsere szükséges, illetve alakul ki;

h) a műhely rendeltetésű épületre;

i) a levegővel felfújt, vagy feszített - huzamos emberi tartózkodás célját szolgáló - sátorszerkezetekre.

V.       Pénzmosási záradék:

 Az adásvételi szerződések kötelező eleme a pénzmosási záradék feltüntetése vagyis, hogy az eljáró ügyvéd a pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása megelőzéséről és megakadályozásáról szóló 2007. évi CXXXVI. törvény (Pmt.), az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény, az 54/2007. (XII. 21.) IRM rendelet, illetve a Magyar Ügyvédi Kamara, valamint a területileg illetékes Ügyvédi Kamara szabályzata alapján ügyfeleit ellenőrizni köteles. Ez a releváns elem az esetleges bűncselekmények megelőzése érdekében került előtérbe. A pénzmosás és terrorizmus finanszírozás megelőzésének és megakadályozásának ellenőrzése a területi ügyvédi kamara feladata, amely ellenőrzés a pénzmosás és terrorizmus finanszírozás megelőzéséről és megakadályozásáról szóló törvényben, valamint a törvényhez foglaltak végrehajtására a Magyar Ügyvédi Kamara által készített szabályzatban foglalt kötelezettségek teljesítésének ellenőrzését jelenti.

 VI.     Adatkezelés:

Az adásvételi szerződésekben rögzítésre kerül a felek személyes adatainak védelme, kezelése. Az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló 2011. évi CXII. törvény értelmében személyes adatot kezelni csak meghatározott célból, jog gyakorlása és kötelezettség teljesítése érdekében lehet. Az adatkezelésnek minden szakaszában meg kell felelnie e célnak. A személyes adatot - akár az érintett hozzájárulásával, akár jogszabály alapján - különösen akkor lehet kezelni, ha az  az érintett és az adatkezelő között létrejött szerződés teljesítéséhez szükséges.

 VII.   Bejegyzés:

 Az adásvételi szerződés alapján a vevő akkor szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, ha a szerződés alapján a földhivatal azt bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásába. A szerződést mindig a vevőnek kell beadnia a Földhivatalhoz, mert a vevő tulajdonszerzéséhez kötelező a földhivatali bejegyzés is. A szerződés dátumától számított 30 napon belül kell a szerződést beadni és  - jelenleg - 6.600.-Ft eljárási illetéket (ingatlanonként) kell készpénzben megfizetni a földhivatalban. Az illetéket alapszabály szerint a Vevő fizeti meg.

 

 

vissza a cikk elejéhez


§ A korlátolt felelősségű társaságra vonatkozó előírások változásai

§ Mit tegyünk, ha tartozást örökölnénk?





Hidas és Szücs Ügyvédi Iroda

www.hidasesszucs.hu

Email: iroda@hidasesszucs.hu | Telefon/Fax: +36 34 300 115 2800 Tatabánya, Győri út 14. 1/6.